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2019年房价会跌吗?房价的涨幅趋势该不该买房?从这几个细节便可得知!
发布日期: 2018-12-11 10:01:49    浏览次数: 0

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2019年房价会跌吗?房价的涨幅趋势该不该买房?从这几个细节便可得知!


有人说2019年楼市大局已定,买了房的人要后悔!有的人却说2018年楼市调控房价平稳,2019年是上车的最好时机!又到年末了,预测2019房地产趋势的文章充斥着网络。很多朋友本打算通过专家的文章多了解一点资讯,好决定这个春节是否出手购房。但是看到这样的文章,越看越糊涂。到底是买还是不买?现在买了怕房价大跌,不买又怕2017年春节暴涨行情再现。想到这些问题,脑袋嗡嗡的,不知道怎么办?


其实你大可不毕那么纠结、去判断房价是否上涨还下跌。因为这个问题任何人都没办法准确预测。近年来我们地产界李嘉诚、王建林、王石、潘石屹、任志强等大佬都在不同场合预测过房价趋势。大佬们各种观点都有,但是能准确预测的又有谁?居然预测不了房价的趋势,我们还不如认真研究一下自身的情况。根据自己的情况来决定2019年是否购房!怎么来研究自身情况,下面我从这几个方面来分析一下,或许对你会有帮助。


一、购房的目的是刚需还是投资?


首先要判断自己的购房需求是刚需还是投资需求。如果是刚需购房,借用任志强的一句话说“刚需买房,宜早不宜迟,因为早晚都得买房,刚需不需要过多关注房价问题,不管房价涨跌,都需要买房的。”因为在刚需下,住房对你来说不是简单一种商品。他是安居乐业的家、孩子享受优质义务教育的入场卷,他决定了你下班是买菜做饭、散步遛狗还是快餐、瞎逛、孤独回到出租房。如果你的购房是为了房价上涨后,卖出赚取差价,你购房就变成一种投资行为。投资考虑的问题就太多太多,什么投资回报率、投资回收期、出租率、按揭利率、房产税开征预期等等一系列问题。我只能说任何投资行为都是有风险的,风险和利润总是成正比。是否投资,什么价位投资?取决于你对这个投资产品的判断能力。

二、具体分析你目前购房目标城市的情况

房地产有较强的区域性,不同区域决定了房地产的价格的不同。例如,一线城市房价动辄5、6万每平米,而五、六县城市还有部分地区房价不到3000元。处于一个城市市区的房地产,其价格就远远高于郊区的房地产,即便在市区,也会因离市中心的远近、人口的密集程度、学区、医疗资源的发展程度等不同而不同。在是否购房的问题上,你还是要判断你购房目标城市,目前市场属于一个什么阶段。一线城市2017年疯长后2018年稳中有跌,二线城市2018年初纷纷上涨,年中出现分歧,前期上涨城市均出现企稳,有部分城市(比如昆明)还在小幅上涨。三、四线城市在棚改货币政策下普涨,由部分城市涨幅较慢。同一时期不同城市房价趋势各不相同,因地制宜的判断本地市场房价趋势才是王道。

三、关注本地房地产市场和调控政策

中国的房地产和股票市场,是典型的政策市场,最容易受到国家宏观调控的影响。房地产宏观调控政策,一句话形容“数不清楚,看不明白,怎么解读调控政策是们学问。从以往的经验来看,就是要政策解读一定要逆向思维。调控、限购的要解读为是房价上涨趋势明显、市场房源紧缺。棚改、去库存要理解为加大固定资产投资,房价暴涨。 不同城市会根据不同时期的情况出台政策,不用过多解读国家政策和大城市密集的调控政策,那些和你关系不大,甚至往往误导你的就是这样的政策。真正要真研究观察是本地房地产市场实际情况。

四、关注本地土地交易价格

房地产价格主要是由建安成本、土地成本、开发管理费用、税收、利润这5大块决定的。全国来说建安成本、开发费用、税收政策这几块都差不多,差别和幅度不会太大。真正体现差别的是利润和土地成本。但是就利润而言在税收政策的调价下,普遍在15%---30%这个幅度。也不会造成全国区域房价20倍的差距。最终决定房价的罪魁祸首,还是土地价格。近年来好的地方财政的主要来源就是土地,只是这个话题敏感,都不愿意提及。我的建议你关注近期本地国土部门网站公布的土地招拍挂信息,一个是看供应量是否增加,另外看价格是否上涨。道理很简单面粉涨了面包不可能不涨价。

五、购房者家庭经济情况

前面分析的都是宏观层面的问题,真正制约大多数刚需购房者的问题,是自己本身家庭的收入问题。客观分析自己经济情况是否具备购房条件,才是最终制约你目前是否能购房的因素。判断是否具备购房条件从两个方面考虑,第一购房首付款、我个人的观点,购房的首付款资金一定是家庭自有资金,我不赞同购房首付款都需要四处拆借的行为。目前大多数城市执行的首付款标准总房款的30%。第二方面是按揭贷款的还款能力,一般购房按揭贷款都是按月还款方式,也就意味你购房的尾款的还款预算和你家庭的可持续收入一定是要吻合的。要注意的是我说的是收入是现在和未来的可持续收入。以一套100万的房产为例,首付款需要30万,按揭70万元按最长年限30年还清,按银行同期贷款利率上浮10%计算。按等额本息还款法你每月的月供为3926元。也就意味着你家庭收入要在8000元以上,才可以基本符合条件。如果具备这样的条件,刚需购房的话,不管房价的高低,建议你可以购买。

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房价的涨幅趋势,近期是否合适购房?永远都是说不清道不明的问题。我也不是专家也不是大咖。我以一个房地产行业15年经验的从业者角度来分析,到底2019年是否购房?不能一杆子打死。更多的还是要因人而异、因地制宜。根据你对住房需求的迫切程度,结合你目前家庭的经济状况,对本地房地产市场情况和土地供应情况有一个了解判断。如果是刚需有条件的情况下,该出手时就出手。毕竟我们都是凡夫俗子,有房才有家。如果你是投资客户的话,建议谨慎投资,毕竟现在全国大多数地区的房产价格都达到一定高点,持续高涨赚取利差的预期,不确定因素太多。




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